Bouwen met groen

Aanschaffen bedrijfspand.

12 oktober 2009 1.4 Prijzen en kosten

U heeft een eigen bedrijf maar u zoekt nog een mooi onderkomen…..  Gaat u kopen of huren?

Het grootste voordeel van de aankoop van uw toekomstige bedrijfspand is natuurlijk kapitaalopbouw. Dat u daarnaast baas bent in uw eigen pand is natuurlijk mooi meegenomen en u bent voorlopig verzekerd van vaste maandlasten. Maar aan de andere kant gaat u natuurlijk een enorme verplichting aan. Want stel dat het niet goed blijft gaan met uw bedrijf, een gedwongen verkoop is natuurlijk niet wat u voor ogen hebt. Daarnaast bent u als ondernemer vaak privé aansprakelijk.

Een voordeel van huren is dat u flexibel bent, want wat als uw bedrijf nu meer uitbreid dan u in eerste instantie voor ogen had en u daardoor behoefte krijgt aan een groter bedrijfspand, en wat te denken van het groot onderhoud? Deze kosten zijn bij het huren voor de verhuurder. Toch kleeft hieraan ook weer een nadeel want uiteindelijk ligt de eindbeslissing hiervan ook bij de verhuurder.

Voorop staat dat u zich niet moet laten verleiden door de status van een eigen pand. Denk goed na of een kooppand ook wel het beste voor u is.

Financiering

Toch maar kopen? Win dan zoveel mogelijk informatie in, bespreek uw plannen met de gemeente, krijgt u wel de vergunning die u nodig heeft en wat te denken van het bestemmingsplan?

Laat nagaan of de investering verantwoord is en houdt hierbij ook rekening met bijkomende kosten zoals verhuiskosten, een eventuele afkoopsom van uw huurcontract en wat te denken van inkomstenderving doordat u zaak tijdelijk gesloten is? Zorg ook dat uw cijfers up-to-date zijn. Het maakt een bijzonder slechte indruk als u met een voorlopige jaarrekening van 2004 komt aanzetten als het meest recente cijfermateriaal. Laat ook nagaan welke structuur nodig is om de aankoop fiscaal gunstig te laten verlopen. Koopt u een pand bijvoorbeeld zakelijk of privé? Is het wenselijk om een aparte vastgoed-BV op te zetten?

De markt voor zakelijke hypotheken is totaal anders dan die voor particulieren. Vaste rentepercentages zijn er niet. Alles hangt af van de staat van het pand, en vooral van uw betrouwbaarheid als ondernemer. De bank stelt een risicoprofiel van u op, en afhankelijk daarvan zal het een aanbod doen. Het verschil tussen een hoog en laag risicoprofiel kan zomaar een vol procentpunt verschil maken, en dat is fors. Bij een te hoog risico zal de bank u zelfs geheel weigeren. Dat komt in de praktijk vaak voor; denk dus niet dat de banken voor u in de rij staan.

Een bank kijkt naar de reputatie van uw onderneming. De bank zal informeren bij de BKR of u persoonlijke schulden heeft. Ook zullen rapporten over uw kredietwaardigheid worden opgevraagd bij Graydon en de Kamer van Koophandel. Een slimme bankmedewerker zal even “googelen” op internet naar uw onderneming. Een ondernemer met een smetje krijgt het lastig bij de bank. Wees voorbereid, en zorg dat u uw antwoorden paraat heeft.

Daarnaast is natuurlijk de staat van het pand van belang. In wat voor buurt staat het, hoe courant is het. Zorg dat u kunt uitleggen waarom u juist dit pand wilt, op deze plek, en waarom u liever koopt dan huurt. Hoe beter voorbereid u bent, des te beter de indruk die u achterlaat en hoe hoger de kans op een goede deal.

Voor wat betreft de hypotheek is het aanbod voor de zakelijke markt uitgebreider als een aantal jaren terug. Tegenwoordig zijn er ook varianten vanuit de particuliere markt zoals een beleggingshypotheek en een aflossingsvrije hypotheek. Ook hier geldt weer, kies bewust, denk goed na voordat u de financiering aangaat. Ziet u het pand vooral als een appeltje voor de dorst en wilt u zekerheid over uw aflossingen, dan is een lineaire of annuïteitenhypotheek het meest geschikt. Bent u vooral geïnteresseerd in lage maandlasten, dan is een aflossingsvrije hypotheek een goed alternatief. Vaak zult u een aflossingsvrije hypotheek afsluiten in combinatie met een kapitaalpolis (beleggingshypotheek). Deze polis brengt risico’s met zich mee -het is immers een beleggingsproduct- maar levert tegelijkertijd fiscaal voordeel op. Tevens bestaat de mogelijkheid dat het einddoel wordt overschreden en u extra kapitaal opbouwt (maar het tegenovergestelde kan natuurlijk ook). Wel is mogelijk om het risico van de polis via een garantie te beperken.

Een ander belangrijk aandachtspunt bij de financiering is persoonlijke aansprakelijkheid of borgstelling. Banken willen graag extra zekerheid en de kans is groot dat ze u persoonlijk aansprakelijk zullen stellen; zelfs als u een Directeur Groot Aandeelhouder (DGA) bent. Afhankelijk van het risicoprofiel is het deze aansprakelijkheid (deels) uit te onderhandelen.

Verzekering?

Verzekeringen zijn wettelijk niet verplicht, maar elke bank zal een “kale” brandverzekering verplicht stellen. U bent dan verzekerd tegen brand, ontploffing en vliegtuigschade. Vaak zal echter een verzekering met uitgebreide dekking worden verlangd. In dat geval is ook waterschade, stormschade, inbraak en vandalisme meeverzekerd. Ook niet verplicht, maar wel raadzaam, is het afsluiten van een Aansprakelijkheids-verzekering voor Bedrijven (AVB). Deze dekt de schade die u onbedoeld aanricht aan een derde partij. Belangrijker is dat de AVB altijd is gekoppeld aan het type activiteiten dat in een pand plaatsvindt. Verandert de functie van het pand dan verandert vaak ook het risicoprofiel en dus ook de premie. Wijzigingen moet u daarom altijd melden.

Verder kunt u denken aan een bedrijfsschadeverzekering. Wanneer u schade lijdt door brand of inbraak betekent dat veelal niet alleen een directe schadepost. Vaak ligt de bedrijfsvoering plat en door inkomstenderving kan een flinke extra schadepost ontstaan. Om die schade te denken is er een bedrijfsschadeverzekering. Deze verzekering is met name bedoeld voor productiebedrijven en winkels, omdat die bedrijven sterk afhankelijk zijn van hun locatie. Een adviseur met een kantoor heeft deze verzekering niet nodig. Als vandaag zijn kantoor afbreekt kan hij morgen op zijn zolderkamer bij wijze van spreken weer aan de slag.

Illusie

Velen fantaseren er wel eens over: een pand kopen, splitsen, een financiering regelen en met de huur de maandlasten afbetalen. Het is een aantrekkelijke manier om slapend een vastgoedportefeuille op te bouwen.

Het verkrijgen van een financiering is achter niet makkelijk. Een bank zal een dergelijk pand alleen financieren als de koper andere vormen van inkomsten heeft én een substantieel bedrag aan eigen geld meeneemt. Een simpele rekensom laat zien dat het moeilijk is de exploitatie rond te krijgen, zeker in het hypothetische geval dat u geen eigen geld inbrengt. In deze markt worden panden vaak verkocht voor 10 maal de jaarhuur. Bij een jaarlijkse huuropbrengst van 10.000 euro kost het pand 100.000 euro. Ofwel, het behaalde bruto rendement is tien procent. Daarvan kan de rente worden betaald, maar niet de aflossing én het onderhoud én de verzekeringen én huurderving wegens leegstand. Om over netto rendement maar te zwijgen. Stel dat u bovenstaand pand koopt voor maar 150.000 euro en dat de bank bereid is om 80.000 euro te financieren. In dat geval zult u 70.000 euro eigen geld mee moeten brengen. Dan zijn de jaarlijkse rentelasten 4000 euro (tegen vijf procent) en de onderhoudskosten 2000 euro (stelpost van 20 procent van de jaarhuur). Dat maakt samen 6000 euro. Dan blijft van de huuropbrengst nog 4000 euro per jaar over. Dat klinkt al beter, maar dan heeft u nog steeds niet afgelost. Bovendien derft u inkomsten over de geïnvesteerde 70.000 euro, algauw 2100 euro per jaar. Kortom, het zal in de praktijk lastig blijken om via een dergelijke constructie snel geld te verdienen. De winst zal dan vooral moeten komen uit de waardestijging van de woning.

Fiscaal

Een goede deal sluiten met de verkopend makelaar is prettig. Een goed hypotheek bij de bank lospeuteren is ook mooi meegenomen, maar mogelijk bespaart u het meeste geld met een goede fiscalist. Laat u daarom altijd adviseren. Niet dat er altijd veel te besparen valt, maar dan heeft u in ieder geval de zekerheid dat u geen geld misloopt.

Wie tegenwoordig zijn bedrijfspand verhuurt aan de eigen zaak rekent over de huuropbrengsten af in box 1 tegen maximaal 52 procent. Vandaar dat uw bedrijfspand vaak het beste ook zakelijk kan worden aangeschaft. Soms is het mogelijk om het pand op naam van de kinderen te zetten, maar hier kleven risico’s aan. Als DGA speelt nog een ander belangrijk punt. Met het oog op een eventuele verkoop in de toekomst kan het verstandig zijn om het pand niet onder te brengen in de werkmaatschappij, maar in de holding of zelfs in een aparte vastgoedholding. Uiteraard is dit afhankelijk van uw persoonlijke omstandigheden.